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Por qué Zillow y Redfin están dispuestos a perder millones

Imagine que necesita vender su casa rápidamente. Por lo tanto, simplemente haga clic en un botón y obtenga una oferta en efectivo con la oportunidad de cerrar en menos de 90 días, sin limpieza, reparación o remodelación. Algunos llaman a esto un sueño hecho realidad. El resto de nosotros lo llamamos la tendencia inmobiliaria iBuying.

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Ambos Zillow (NASDAQ: Z)(NASDAQ: ZG)y Redfin (NASDAQ: RDFN)están siguiendo la tendencia iBuying ofreciendo ofertas en efectivo, reparando casas compradas y vendiéndolas. Cada empresa está haciendo crecer agresivamente este segmento de su negocio. El único problema: hasta ahora, no es muy rentable, y ambas empresas pierden millones.

Un hombre frunce el ceño cuando el dinero sale volando de su billetera.

Fuente de la imagen: Getty Images.





Hay una razón por la que estas empresas están dispuestas a perder dinero mientras hacen crecer sus negocios de iBuying. Pero los inversores deben saber si esto puede ser rentable alguna vez y qué empresa tiene más posibilidades de hacerlo funcionar.

Ofertas Zillow

Zillow Offer tiene solo seis trimestres de antigüedad, pero este segmento ha crecido rápidamente. En el tercer trimestre de 2019, la empresa compró 2.291 viviendas y vendió un récord de 1.211.



cuál es el margen de beneficio bruto
Cuarto Casas Vendidas Pérdida total Pérdida promedio por unidad
Primer trimestre de 2019 414 ,353,000 ,268
Segundo trimestre de 2019 786 ,292,000 ,916
Tercer trimestre de 2019 1,211 ,844,000 ,826
Total hasta la fecha 2,411 ,489,000 ,936

Fuente de datos: Zillow.

La mala noticia es que el último trimestre, la pérdida promedio de Zillow se aceleró a casi $ 5,000 por hogar. A largo plazo, la dirección prevé comprar y vender 5.000 viviendas al mes. Suponiendo que ese número se divide en partes iguales entre compra y venta, la compañía está considerando una pérdida mensual de $ 10 millones en función de la pérdida promedio por unidad del año hasta la fecha, o $ 30 millones trimestrales, lo que obviamente no es sostenible.

Podrías mirar las ofertas de Zillow con el vaso medio lleno. En el tercer trimestre, Zillow vendió viviendas por aproximadamente un 10% más del precio que pagó, antes de considerar los gastos. La compañía afirmó que las pérdidas son temporales, indicando en su carta a los accionistas: 'Sin embargo, una vez que logremos la escala, esperamos obtener un rendimiento promedio de las casas vendidas antes de los gastos por intereses de 400 a 500 puntos básicos por casa'.



Sin embargo, este argumento no se sostiene. Es cierto que Zillow puede escalar en áreas como la tecnología y la publicidad, pero ciertos costos no mejoran con la escala. Mientras tanto, los flippers de pequeña escala incurren en los mismos costos que los iBuyers, pero aún así logran obtener ganancias. Los costos de renovación y mantenimiento se calculan junto con la devolución deseada del flipper antes de comprar.

En lo que respecta a los gastos por intereses, Zillow ha acumulado un promedio de $ 4,500 por casa vendida en 2019. Ese es un costo muy real. Incluso si la empresa ofrece los rendimientos que promete, eso es antes de los intereses. A menos que esto también baje, no quedarán muchas ganancias.

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Pero quizás las ganancias no sean la principal preocupación de iBuying. Perder millones para lograr un objetivo más grande es común para las acciones de crecimiento. Y en el caso de Zillow, quiere ofrecer un ecosistema completo de soluciones inmobiliarias. Eso incluye iBuying y también nuevos productos como su segmento hipotecario. Sin duda, la compañía espera que Zillow Offer sea más rentable algún día, pero eso es secundario al objetivo principal de ofrecer un producto inmobiliario 'de un extremo a otro'.

Con eso en mente, puede pensar en Zillow Offer como un producto de entrada al ecosistema de Zillow, pero para mí, eso es poner muchas esperanzas en una estrategia no probada.

RedfinNow

RedfinNow tampoco es rentable. La compañía no da un número exacto de casas vendidas por trimestre, pero en lo que va de 2019, ha reportado ingresos de $ 141 millones para su negocio iBuying, lo que resultó en una pérdida de $ 3.4 millones. Eso coloca el margen de Redfin en un 2,4% negativo, que es peor que el de Zillow (un 1,2% negativo en este segmento).

Redfin, como Zillow, considera el negocio de la compra de vivienda como una forma de llevar a los clientes a productos más rentables. Pero es necesario hacer una distinción importante entre estas dos empresas. Redfin es un corredor de bienes raíces, Zillow no lo es. Como corredor, Redfin en realidad emplea agentes inmobiliarios y negocia el trato.

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En todas las transacciones inmobiliarias, casi siempre se utiliza un corredor. En el caso de las transacciones de RedfinNow, el corredor siempre es Redfin. En la llamada de resultados del tercer trimestre, el director ejecutivo de Redfin, Glenn Kelman, explicó que, aunque iBuying todavía no es rentable, su negocio de corretaje obtiene una transacción que probablemente no habría tenido de otra manera. Lo mismo puede decirse del 'otro' segmento de Redfin, que incluye servicios de hipotecas y títulos. Los segmentos de negocio disfrutan de un impulso directo de iBuying, y estos segmentos están rentable. En el tercer trimestre, el segmento de corretaje tuvo un margen bruto de 35% y el otro segmento tuvo un margen bruto de 1%.

Dada esta diferencia entre las dos empresas, realmente creo que Redfin tiene más posibilidades de hacer de iBuying una parte sostenible de su negocio antes que Zillow. Si bien no descartaría a Zillow por completo, parece que Redfin tiene un camino más claro hacia adelante.



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