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Perspectiva 2021: REIT del centro de datos

A diferencia de la mayoría de los tipos de bienes raíces comerciales, los REIT de centros de datos se beneficiaron del trabajo remoto y la economía del hogar de 2020. Pero, ¿qué sucede en 2021 cuando la pandemia de COVID-19 (con suerte) llega a su fin? En esto Tonto en vivo clip de vídeo, grabado el 19 de enero , El analista inmobiliario de Millionacres Matt Frankel, CFP, y la editora Deidre Woollard discuten lo que 2021 podría tener reservado para los centros de datos y los REIT que los poseen.

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Deidre Woollard: Hablemos de dos categorías que son relativamente nuevas pero que terminan agrupadas, que son los centros de datos y la infraestructura. Por lo tanto, las cifras de Nareit de 2020 para las devoluciones en los centros de datos aumentaron un 21%. Obviamente, esta era una de esas áreas con acciones de trabajo desde casa. Para 2020, la rentabilidad de la infraestructura aumentó un 7,3%. Creo que en algunos de los centros de datos que florecieron durante la mitad del verano, parece haber habido una pequeña penalización por trabajar desde casa. Al mismo tiempo, obtuvimos el impulso de la vacuna para cosas como el comercio minorista y la hostelería. Recibimos una pequeña penalización por vacuna en algunas de esas existencias que aumentaron durante la pandemia.

Matt Frankel: Sí, los centros de datos definitivamente se encuentran entre esos. La pandemia simplemente amplificó la necesidad de grandes lugares para vivir en Internet, que si no está familiarizado con lo que es un centro de datos, es esencialmente el hogar de Internet. Cada vez que accedes a un programa basado en la web, como lo estamos haciendo ahora, cada vez que subes fotos a tus redes sociales, cada vez que transmites algo en Internet, todo tiene que vivir físicamente en algún lugar, y ahí es donde se encuentran los centros de datos. ingrese. Nunca ha habido más datos fluyendo en todo el mundo que en 2020. A medida que la pandemia llega a su fin, hay muchas preguntas sin respuesta como, ¿la gente seguirá usando Zoom (NASDAQ: ZM)¿como mucho? Espero que lo hagan, así que seguimos haciendo esto. Pero, ¿la gente seguirá trabajando tanto en casa? ¿Las personas seguirán transmitiendo tanto ahora que pueden salir y hacer cosas? Hay muchas preguntas sin respuesta cuando se trata de la necesidad de cuánto crecimiento habrá en el corto plazo para los centros de datos.





Woollard: Pero con nosotros, tenemos un par de preguntas sobre un par de REIT de centro de datos y comunicaciones. Randy pregunta sobre AMT, que es Torre americana (NYSE: AMT)y dice, 'AMT es una gran oportunidad que ha tenido una pendiente descendente durante más de seis meses. No paga un dividendo tan grande en la medida en que crecen los REIT. ¿Puedes adivinar cuál crees que es la razón de la pendiente descendente?

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Frankel: Entonces, AMT, es American Tower, y por cierto, mi video va a entrar y salir. Lo apagué, así que prefiero que me escuches que me veas, si tuviera que elegir uno u otro. AMT es American Tower. Te aconsejo que te alejes un poco de tu chat. Si nos fijamos en los últimos cinco o diez años, American Tower ha tenido un desempeño muy superior ya que la necesidad de infraestructura de comunicaciones acaba de explotar, no solo en Estados Unidos sino en todo el mundo. American Tower es la que realmente es una empresa mundial. Tienen operaciones literalmente en casi todos los continentes. Creo que, además de la Antártida, están en todo el mundo. Son una gran empresa, lo han hecho fenomenalmente bien últimamente. No pagan grandes dividendos porque se les valora como una empresa en crecimiento porque han sido una empresa en crecimiento. Generalmente, las acciones de crecimiento no pagan dividendos a la par con las acciones de valor, que la mayoría de los REIT son acciones de valor. La razón de la pendiente a la baja, yo diría que es más una rotación sectorial de las acciones que se quedan en casa, de las cuales American Tower es definitivamente una de las acciones de reapertura. Ahora, en cuanto al juego 5G, creo que hay un gran potencial de crecimiento en los próximos años a medida que se desarrollen las redes. Se beneficiarán de una tendencia de crecimiento de cola mucho más larga que algunos de los jugadores más nacionales. Solo porque en el mundo emergente, esto llevará años y años y años para llevar a cabo el lanzamiento de 5G. Tecnología 5G, no soy un experto en tecnología de ninguna manera, pero la tecnología 5G generalmente requiere antenas más pequeñas, a las que llaman pequeños nodos que funcionan más juntos que las versiones anteriores de la tecnología. Tendrán que construir la cercanía de sus redes, supongo que diría usted. Definitivamente hay algunas oportunidades para crecer. Definitivamente es un juego 5G convincente. Creo que es más, como dijiste, durante la pandemia y durante los meses de estadía en casa, es posible que las acciones se hayan recalentado un poco, al igual que muchas de estas jugadas de estadía en casa. Pero si se aleja en su chat, verá que puede devolver gran parte de sus ganancias. Realmente lo ha hecho fenomenalmente bien en los últimos años.



Woollard: Absolutamente. También tenemos una pregunta de Nadia que da los tickers de algunos de nuestros favoritos en este espacio. Pidió nuestras opiniones sobre AMT, del que acabamos de hablar, DLR, que es Confianza en bienes raíces digitales (Bolsa de Nueva York: DLR), que es un centro de datos REIT, CCI, que es Castillo de la corona (Bolsa de Nueva York: CCI), y luego EQX, que es Equinix (NASDAQ: EQIX). Esos son prácticamente todos de los que hemos hablado mucho y que realmente nos gustan como empresas muy sólidas.

Frankel: Sí, American Tower y Crown Castle son los dos REIT líderes en infraestructura de telecomunicaciones. Crown Castle es mucho más un juego doméstico y Crown Castle es más un juego más allá de las torres. American Tower, como su nombre lo indica, es una empresa de torres. Crown Castle tiene 80.000 millas de red de fibra óptica. Poseen muchos de los nodos de células pequeñas, más que American Tower en los EE. UU. De todos modos. Son simplemente una obra diferente. Ambos han estado en el mismo bote en cuanto a rendimiento últimamente, simplemente han estado en una depresión desde todas estas noticias sobre vacunas y todos están entusiasmados con la reapertura. Desde que sucedió todo eso, han estado en una depresión. Digital Realty y Equinix son los dos principales REIT de centros de datos. Equinix es el más grande, Digital Realty es mi juego favorito personal. Equinix alquila gran parte de su espacio, Digital Realty posee casi todo su espacio. Equinix es en realidad uno de los inquilinos más grandes de Digital Realty, dato curioso. Son REIT de centros de datos, se han retirado un poco porque es posible que se hayan recalentado un poco durante la pandemia. Como dijimos, en medio de la pandemia, nadie sabía cuándo iba a terminar esto, si iba a terminar. La idea era, bueno, ¿y si nos quedamos en casa y transmitimos y hacemos software en la nube y trabajamos desde casa y hacemos todo esto para siempre? Estas empresas gobernarán el mundo. Pero ahora que eso no va a suceder y parece que el trabajo desde casa va a ser más abundante que antes de la pandemia, eso es prácticamente un hecho. Pero durante años y años no va a ser la economía de quedarse en casa que mucha gente temía al comienzo de la pandemia. Es por eso que está viendo algunas de estas acciones, ni siquiera las llamaría jugadas para quedarse en casa porque la infraestructura celular que vamos a necesitar, ya sea que la gente esté en casa o en movimiento. Pero las empresas que no se vieron perjudicadas por la economía de quedarse en casa están comenzando a retroceder o han retrocedido un poco. Las cuatro son empresas bien gestionadas. Sé que son cuatro de los 10 principales REIT por tamaño en el mundo. Todas son grandes empresas, todas tienen mucho crecimiento a su favor. No puedo imaginar a nadie interrumpiendo a ninguno de ellos más que al otro. No puedo imaginar a nadie que venga e interrumpa American Tower o Crown Castle, porque su tamaño todavía es grande en este momento. Es una gran ventaja competitiva y veo que los cuatro tienen un futuro bastante brillante. Tal vez no sea un 2021 brillante ya que se lleva a cabo la reapertura, pero en lo que respecta a largo plazo, 2021 podría ser una buena oportunidad para comprar algunos de ellos a medida que bajan.

Woollard: Sí, creo que eso es cierto. Encuentro esto interesante porque sí, el trabajo desde casa va a cambiar y todos saldremos al mundo, pero no veo que nuestro uso de datos cambie pronto. Así que creo que seguirá subiendo. Me parece interesante que estas acciones se estén deteriorando junto con otras acciones. No tenía mucho sentido para mí, pero es una oportunidad para aquellos de nosotros que los estamos viendo.



Frankel: El mercado, si el dinero fluye de un sector, tiene que venir de algún lado. Si el dinero fluye hacia estas acciones de reapertura, tiene que provenir de algún lugar y está ejerciendo presión de venta sobre algunas de estas acciones porque su negocio se detiene. Ni siquiera llamaría a todas esas acciones que se quedan en casa solo porque son necesarias, pase lo que pase, pero es una rotación sectorial que puede crear buenas oportunidades de compra.

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Woollard: Exactamente. PM también menciona que AMT también está buscando mercados de computación de vanguardia cerca de sus torres como parte de su implementación de 5G.

Frankel: La informática de borde es definitivamente una tendencia. Rapidamente (Bolsa de Nueva York: FSLY)es la gran empresa en ese espacio del que todo el mundo habla en este momento. La idea general es acercar los puntos de acceso a sus ubicaciones finales y hacer que Internet funcione más rápido, es la breve explicación. Definitivamente existen oportunidades en el espacio del centro de datos y el espacio de la infraestructura para las aplicaciones de computación Edge. Como dije, no soy un experto en tecnología, así que no quiero profundizar demasiado y parecer tonto.



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